P8 Wonen en bouwen

Woningbouw blijft voor het college een topprioriteit. Daarom gaan we hard aan de slag met de plannen uit de in december 2023 vastgestelde woonvisie. Hierbij spelen we in op de mogelijkheden die aanstaande wet- en regelgeving ons bieden. Onze speerpunten zijn nieuwe woningen realiseren volgens de woonvisie en het aandeel betaalbare woningen binnen de woningvoorraad vergroten.

In de kadernota 2025 is aangekondigd dat voor deze ambities financiële ombuigingen nodig zijn. Voor programma 8 betekent dit het volgende:

• Het in de kadernota opgenomen extra budget voor projecten van € 250.000 wordt teruggebracht naar € 200.000
• In fasen moet de omgevingsvergunningprocedure kostendekkender worden gemaakt
• De hoogte van de leges voor het vooroverleg van ruimtelijke initiatieven moet beter overeenkomen met de reële inzet hiervoor
• Bij elk ruimtelijk initiatief beoordelen we de te verrekenen kosten

Voor programma 8 betekent dit verder concreet dat de projecten Moeder Godskerk en Forescate III worden getemporiseerd. Met dit besluit is rekening gehouden met motie 333 (focus op woningbouwprojecten in realisatiefase).

Belangrijkste resultaten 2025

Aan het realiseren van woningbouw is een complex systeem verbonden van strategie, financiering, samenwerking, ontwikkeling en realisatie. Op verschillende fronten zetten we de komende jaren verschillende stappen. Daarbij zien we onder andere het volgende voor ogen:

Stappen naar Omgevingsvisie Voorschoten 2040
In 2025 ontwikkelen we de nieuwe omgevingsvisie van Voorschoten. De bouwstenen hiervoor hebben we al in 2024 verzameld. Deze werken we uit tot voorstellen voor de ontwikkeling van (de fysieke leefomgeving van) Voorschoten. Vervolgens verwerken raad en college, in samenspraak met de samenleving, de voorstellen in de ontwerp-Omgevingsvisie Voorschoten 2040. Op deze ontwerp-Omgevingsvisie heeft/hebben inwoners formele inspraak en kunnen zienswijzen worden ingediend. Waar nodig of wenselijk wordt in reactie op de zienswijzen het ontwerp aangepast tot de definitieve omgevingsvisie. De Omgevingsvisie Voorschoten 2040 wordt september 2025 ter besluitvorming voorgelegd aan de gemeenteraad.

In de tussentijd werken we met een tijdelijk omgevingsplan, waarin alle bestemmingsplannen zijn samengevoegd. Dit moet de komende jaren gefaseerd worden omgebouwd naar een nieuw omgevingsplan. In 2025 gaan we hiervoor een plan van aanpak opstellen.

Leges omgevingsvergunningen worden kostendekkender
De leges voor omgevingsvergunningen worden verhoogd. Zo zorgen we dat de aanvrager de daadwerkelijke kosten betaalt van het ‘product’ omgevingsvergunning. En komt minder inzet ten laste van de algemene dekkingsmiddelen. 100 procent kostendekkende leges lijken met de nieuwe tarieven nog niet haalbaar. Hierbij speelt ook dat er wettelijk bepaalde maximumtarieven zijn. Als we de inkomsten ramen uit de leges voor omgevingsvergunningen, gaan we ervan uit dat die jaarlijks min of meer gelijk blijven. In de raming zitten dan ook geen incidentele projecten met hoge(re) legesbaten zoals verbouwing Van der Valk en WarmtelinQ.

Voorafgaand aan een vergunningsaanvraag is er vaak een vooroverleg om de haalbaarheid van een initiatief te beoordelen. Hiervoor vragen we tot op heden een vast bedrag aan leges. Maar vaak gaat er veel tijd en capaciteit in het vooronderzoek zitten. Het vaste bedrag is te laag ten opzichte van de geleverde inzet. In 2025 volgt een voorstel om de legesverordening hierop aan te passen.
Het uitgangspunt hierbij gaat worden, dat een ruimtelijk besluit niet wordt genomen zonder een afspraak over de plankosten (anterieure overeenkomst). Plankosten gaan berekend worden op basis van de plankostenscan. De scan gaat uit van maximaal redelijke plankosten (wat kunnen we maximaal doorberekenen).

Ontwikkelen woon-zorgvisie
De Tweede Kamer moet zich nog buigen over de Wet Versterking regie volkshuisvesting. Maar als deze wordt goedgekeurd, moeten we binnen twee jaar een volkshuisvestingsplan vaststellen. Hierin is ook de woon-zorgvisie opgenomen. In 2025 wordt daarom met andere gemeenten uit de subregio Leiden al nagedacht over deze woon-zorgcomponent. Deze component geldt als basis voor de woon-zorgvisie voor Voorschoten. We verwachting de woon-zorgvisie in 2026 vast te stellen.

Doelen voor grondexploitatie
In de Nota Grondbeleid staat toegelicht wat de visie is van de gemeente op het grondbeleid en hoe die zich verhoudt tot de doelstellingen in deze begroting. Ook staat daar hoe we het grondbeleid uitvoeren. Hier richten we ons daarom alleen op de actuele ontwikkelingen. Overigens actualiseren we de gemeentelijke grondexploitatie minimaal een keer per jaar bij de vaststelling van de jaarrekening.

Grondexploitatie Duivenvoordecorridor (grex DVC)
De gemeente Voorschoten wil het landschap van de Duivenvoordecorridor verbeteren. De bestaand verspreid liggende glastuinbouw in dit gebied verdwijnt en maakt plaats voor een meer open en groener landschap met recreatieve voorzieningen. Om het project financieel mogelijk te maken zijn kostendragers nodig. Hiervoor wordt op beperkte schaal woningbouw ontwikkeld, passend bij het karakter van het gebied. Voor deze ontwikkeling is een convenant gesloten tussen het Rijk, de provincie Zuid-Holland, en de gemeenten Leidschendam-Voorburg en Voorschoten.

Locatie Noortveer is de laatste geplande ontwikkeling van de grondexploitatie (grex) Duivenvoordecorridor. Eind 2024 en 2025 krijgt het gunnings- en aanbestedingstraject vorm en wordt het uitgevoerd. De gunningsleidraad bevat regels over de inrichting, kwaliteitsniveau, fasering en een minimumbod. Op basis van het in 2018 vastgestelde exploitatieplan is het plan hier 19 grondgebonden woningen te ontwikkelen.

De tabel (hierna) laat het planresultaat zien in het jaar van afsluiten van de grondexploitatie. De resultaten van de grondexploitaties worden na afsluiting van de grondexploitatie verwerkt in de jaarcijfers van dat jaar. Voor negatieve planresultaten heeft dit geen effect op het jaarrekeningresultaat, omdat hiervoor al een (verlies)voorziening is getroffen.

De grondexploitatie DVC is de enige nog lopende grex waarop actief grondbeleid wordt gevoerd. Jaarlijks wordt deze grex met bijbehorende risico’s geactualiseerd. Het verwachte verlies van de grex bedraagt per 2023 € 589.000 op saldo contante waarde op 1 januari 2024. Voor dit bedrag is de verliesvoorziening DVC gevormd. De risico’s die voor deze grex zijn voorzien, worden geïdentificeerd en gekwantificeerd. Voor 2024 hebben deze een gewogen effect van € 308.000 (2023: € 795.000). In 2025 verwerken we de nieuwste (financiële) inzichten in de actualisatie. Deze risicoreserve is verdisconteerd in de concernreserve. De verliesvoorziening wordt aangepast wanneer uit de jaarlijkse actualisatie van de grex DVC wijzigingen naar voren komen. Deze wijzigingen worden verrekend met de concernreserve.

Voormalige grondexploitatie Deltaplein
Met Deltaplein Ontwikkeling BV is een realisatieovereenkomst gesloten en zijn subsidie-afspraken vastgelegd. De gemeente verstrekt een subsidie wanneer uit deskundigenonderzoek blijkt dat het tekort in de projectexploitatie ten minste € 2,4 miljoen bedraagt. Het gaat om een subsidiebedrag van € 2,4 miljoen vermeerderd met rente. Voor de financiële afwikkeling heeft de gemeente een voorziening beschikbaar.
Momenteel gaat het om de juridische afwikkeling van de gerechtelijke procedure(s). In 2024 wordt het beroep behandeld en in 2025 mogelijk nog een hoger beroep. De gemeente heeft een eerder verzoek tot bevoorschotting van het bedrag afgewezen. De rechtbank heeft dit bevestigd vanwege het ontbreken van een deugdelijke financiële verantwoording, inclusief accountantsverklaring. Dit laatste is nodig, omdat anders de subsidie als onrechtmatig kan worden beschouwd en als staatssteun kan worden gezien.

Lokaal maatwerk
Sinds de inwerkingtreding van de geactualiseerde Huisvestingswet 2014 hebben we meer mogelijkheden om woningen met voorrang toe te wijzen aan personen met lokale binding (“lokaal maatwerk”). Hoe we dit lokale maatwerk vormgeven, stemmen we af met Holland Rijnland. Doel is dat onder andere inwoners met een vitaal beroep meer kans maken op een woning.

Woningbouw in verschillende fasen van voorbereiding
Zoals gezegd werken we hard aan de ambitie om nieuwe woningen te bouwen. De verschillende potentiële bouwlocaties in het dorp bevinden zich in verschillende fasen van het project. Hieronder staat een kort overzicht van ontwikkelingen binnen de bouwprojecten:

• 60-70 woningen op het Churchillplein : in gesprek met (toekomstige) initiatiefnemers Woonzorg en Aldi om tot een intentieovereenkomst te komen
• Woningen en school Fortgens : door ombuigingen worden de woningen later uitgevoerd dan het schoolgebouw
• 120 sociale huurwoningen aan het Oude Stationslaantje : project wordt getemporiseerd en in 2025 zoeken we daarvoor een corporatie
• 356 woningen Starrenburg III : nadat eind 2024 de Anterieure Overeenkomst is gesloten met De Raad Bouw en Niersman, het terrein wordt bouwrijp gemaakt
• Gezondheidscentrum en 44 appartementen op Raadhuislaan 41-47 : het uitwerkingskader is vastgesteld dus de Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (Bopa) kan worden voorbereid
• 100 woningen Segaar / Arsenaal: voortgang van dit project hangt af van de planning van de Raad van State. De Raad van State heeft tot nu toe 26 beroepsschriften en één voorlopige voorziening ontvangen

Realiseren vier woonwagenstandplaatsen
In september 2023 heeft de raad de Hofweg/langs de Korte Vliet aangewezen als woonwagenlocatie. Op basis van recente jurisprudentie moet Voorschoten daarvoor vier standplaatsen realiseren. In 2025 worden vier standplaatsen gerealiseerd en twee woonwagens geplaatst. De gemeente wil deze woonwagens graag overdragen aan een corporatie. Het is onzeker of het binnen budget mogelijk is om twee extra woonwagens te plaatsen. Dit hangt af van de samenwerking met de corporatie(s).

Vergunningverlening voor Huize Bijdorp
Inmiddels zijn bij Huize Bijdorp vergunningen verstrekt voor de restauratie van de historische tuinmuren en de orangerie, de transformatie van de Wasserij en de bouw van elf boswoningen. Hiermee kan nu worden gestart. Eind 2024 volgen nog de vergunningen voor de sloop van het oude klooster en nieuwbouw van het kloosterhof. In 2025 worden die plannen uitgevoerd.   

Overige lopende projecten
Ondertussen zijn er projecten in uitvoering op Prof. Einsteinlaan, Beresteyn, Leidseweg 104 en Palestrinalaan. In voorbereiding zijn de projecten Jan Wagtendonkstraat, Jan Evertselaan en Noortveer.